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奥园地产转型升级谋多元化扩张

2018-10-11 20:21:21

曾经以复合地产闻名中国房地产行业的中国奥园地产集团在不断做大核心房地产业务之外,也开始将触角往新的市场领域去延伸。

奥园2014年业绩显示,该集团合同销售金额约为人民币122亿元,同比上升约22%,这是继2013年奥园销售额翻倍之后的又一个高速增长的年份,较大幅度高于同行业平均增长水平。2015年3月国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产T0P10研究组”权威评选中,奥园集团入围中国房企综合实力30强,运营效率全国第5名。该集团年初曾谨慎预计,今年的销售将保持约15%的增长,而2015年前四个月,奥园集团销售额33.1亿元,同比增长28%。这是奥园集团进入2015年以来,销售连续四个月实现增长。

更为值得关注的是,该集团在内部已经悄然启动一系列转型升级的战略部署,包括房地产投资方面往海外市场寻找机会,以及在互联网+方面的不断突破。

有消息显示,奥园已将发展互联网业务确立为该集团多元化发展方向,并已成立了相应科技公司,与中国知名专业互联网公司合作,打造有个性化特色的开放性互联网平台,在全国范围内连接家庭和生活服务。

复合地产2.0版

以“成就客户需求”为内涵,“提供优质服务”为外延,奥园更新理念打造复合地产升级版。

经过近20年的发展,奥园独特的复合地产名片早已深入人心。

从1996年成功开发广州金业别墅花园与广州奥园至今,中国奥园地产集团相继开发了四十多个大型房地产项目,成功地实践了运动复合、教育复合、科技复合、养生复合等多种复合地产开发模式。

2014年,顺应中国旅游市场高速发展与产业升级,奥园在文化旅游产业开始了新的尝试。位于广东英德的“奥园印象岭南文化旅游城”采用“文化+旅游+地产”的全新复合开发模式,引进奢侈酒店品牌悦榕庄酒店集团和中国顶级演艺制作公司——山水盛典,打造华南第一个集休闲度假、魔幻主题娱乐城、居住、养生养老等多功能的大型综合项目。

踏入2015年,奥园与山水盛典再度战略合作,打造“奥园韶关印象”项目。广东韶关拥有“南宗禅法”发源地南华寺、国家自然保护区丹霞山、广府文化发源地珠玑巷等丰富的历史人文和自然景观,年接待游客逾2000万人次。奥园韶关印象项目将结合韶关独特的旅游资源和禅宗文化,打造华南首个世界级旅游度假综合区,涵盖文化、旅游、商业、住宅等业态。

至于奥园的核心业务商业和住宅的开发方面,该集团曾表示:公司甚为注重商住业务双线发展,住宅项目及商业项目的比例会根据市场状况、客户需求、商业规律等因素进行动态调整,灵活应对市场经济变化。例如2014年住宅及商业项目的合同销售金额各占一半,当市场经济起变化,可能会调整为四六比例等。今年奥园暂时以住宅项目占55%、商业项目占45%方向发展,其中商业项目保持“销售为主,自持为辅”的轻资产模式,增加营运的弹性。

总体而言,按照奥园集团执行总裁杨忠自己的话说,奥园正在对复合地产进行全方位地升级转型,未来将不再是提供一个住房那么简单,而是把客户的需求放到第一位,将奥园提供的优质服务融入到社会的生态服务体系当中。

可以说,奥园集团已经将其原有的复合地产概念升级为全新的2.0版本,从外延上看,便是围绕客户家庭生活提供全方位的优质服务,而其内核便是“成就客户在现在以及将来的全部需求”。

围绕这一命题,奥园集团内部启动了不少战略转型,无论是旗下的商业地产还是住宅地产,在投资、产品等各个方面都做出了相应调整。例如占公司销售收入40%左右的商业地产,未来奥园可能会更倾向于保留部分社区商业,以与“最后一公里”的客户服务目标相匹配。

投资风格趋于稳健

可以预见,随着多产品形态以及多元化的投资不断成熟,奥园在复合地产上经营收益有望在某个时间点形成井喷效应。

事实上,从2013年起,奥园便已经步入发展的快车道,其当年合同销售一举突破100亿大关,实现翻倍增长。到2014年,奥园依然在房地产销售市场上领先同行实现22%的增长。

难能可贵的是,奥园高速发展的同时,较好地保持了各项财务指标的优化。2014年营业额约为人民币70亿元,同比上升约22%;毛利润约为人民币21亿元,同比上升约18%;毛利率保持稳定,约为30%;净利润约为人民币8亿元,按奥园约27亿股本计算,每股盈利0.29元。截至2014年底,奥园的净资产为90.3亿元。

值得提及的是,虽然处于高速发展过程当中,但奥园的负债水平却显著下降。数据显示,截至2014年12月31日,该集团净负债比率为61.8%,同比下降2.2个百分点,较2014年中期下降8.6个百分点。现金回款率保持81%的高水平,反映出奥园财务表现稳健。

另外,奥园集团在资本运作方面也变得更为积极。2014年上半年,奥园集团在境外发行五年期3亿美元票据,得到国际资本市场热捧,获超额认购4.2倍,进一步优化了债务结构。下半年又引入华夏保险为战略投资者,募资人民币10亿元,推进了轻产运营模式,强化现金流。截至去年底,奥园集团拥有可动用现金约59亿元,为其在今年的投资奠定坚实基础。

奥园集团执行总裁杨忠透露,未来奥园会根据市场变化进行更合理项目投资,住宅及商业开发依然是公司坚持的核心业务,根据产品策略的调整,公司在一线城市改善型刚需住房的比例将会逐步提升。

截至2014年底,数据显示,奥园集团旗下的土地储备为1200万平方米,其中70%左右为住宅用地。这些土地资源足以维持集团未来5年的可持续性开发业务。

不过,这并未降低公司进一步拓展投资区域的动力。2015年3月,奥园便与澳洲当地具实力的开发商Ecove建立联营公司,持有70%股权,收购悉尼市中心“伊莉萨白130号”项目,合作兴建高端住宅公寓,规划38层,合共148套公寓及2个商铺,是奥园首个海外房地产项目,亦是开拓海外市场的第一步,寻求资产组合及运营多元化。

据了解,仅仅这个悉尼市区的项目货值就高达20亿元人民币,预计今年可销售大约7亿~8亿,其给奥园的整体贡献已不容小觑。

互联网打开新局面

从2014年开始,互联网概念几乎是绝大多数房地产企业都无法绕开的一个话题,无论万科造访各大互联网公司,还是碧桂园董事局主席与小米创始人的密会,种种迹象均显示房地产的互联网+这一趋势已发展成为一股不可逆转潮流。

奥园也不例外。2015年初,奥园发布了AO智慧公寓v1.0,为商业与住宅用户透过手机或其他移动媒体,与社区、朋友、业务伙伴、客户等时刻保持联系而为生活增值,促进销售。

具体而言,AO智爱生活平台,从智能的硬件,智慧的服务,到提供智爱生活空间三个维度,提供三个模块,是和营销结合的全网营销的模块,有AO智慧公寓、AO商城、AO商街,还有AO智慧社区,这些模块可以为奥园的住户和商户提供一个很好的运营和服务,还协助他们能够创造一个很开放、很时尚、很个性化的生活。

据介绍,2015年7月,AO产品线将在广州、重庆率先登场,住户及商户可以透过AO智慧平台享受智爱生活乐趣。这一新的产品到底是怎样运作的呢?例如:在广州奥园城市天地的AO智慧社区里,住客通过智能电话自动接入AO智慧服务平台,随时随地获取小区物业和周边商家服务,使用智能门禁、智慧车库服务增添生活便利,还有丰富多彩的O2O社交体验等。

杨忠认为,AO公寓代表“智慧、共享、包容”的服务内涵,以及“互动、开放、个性”的移动互联网精神。而他本人也是奥园房地产互联网化的坚定推动者。

在杨忠看来,互联网+房地产,就是房地产和互联网的融合,其中包含两个层面的意思,第一个是认知层面,就是把房地产互联网思维结合起来,比如说用户至上、极致思维、平台思维、迭代创新思维,把这样一种思维融到房地产的整个开发过程当中。另外一个层面就是技术层面,其实互联网应该是信息技术的一个核心要素的提炼,把它融合到房地产的开发过程中。例如在奥园内部,已经在开发、物业管理的各个环节引入了互联网的智能运营系统,从而极大提高效率。

“我认为有很多的创新工作可以做,空间还是很大的。”杨忠的这一判断,也在一定程度上影响着奥园多元化业务的拓展方向。

可靠消息显示,奥园已经成立专门的互联网科技公司,与国内的知名互联网企业进行了合作,未来将打造一个中国最好的家庭生活服务平台,连接家庭和服务,不依托奥园现有的项目以及旗下的物业管理,而是穿透物业管理壁垒,成为与普通人家庭生活颇具黏性的全新互联网平台。

虽然奥园方面没有透露有关这一合营公司的具体业务,但可预见的是,一旦其打造的平台能够吸引足够数量的受众,那么未来其给奥园的业绩贡献空间,将是无法用房地产的传统评估方法所能预测的。

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